Скажем себе честно. Всем нам хочется прокатиться по тренду роста недвижимости, получить удовольствие от владения растущим, как на дрожжах, объектом своей собственности, созерцая поступления жирных сумм за аренду. Вдвойне приятно, когда занимаешься любимым делом, или просто живешь в теплой стране, и потягивая капучино или коньячок где-нибудь на веранде, стабильно получаешь доходы, совсем ничего не делая в этом направлении, кроме подписания договора естественно. Кайф! Звучит заманчиво, но и вложений требует не малых… Поэтому надо думать основательно, а стоит ли игра свеч? Вот сейчас, стоит ли покупать квартиру с целью инвестиций или просто сохранения капитала? А может продать самое время? Чтобы ответить на эти вопросы думаю надо разобраться, а за счет чего или кого, был и возможно продолжится еще этот «банкет»?
Поводом для написания этой статьи послужила истерия с удорожанием жилой недвижимости и паника многих знакомых. Вам не кажется странным, что именно сейчас возникли фонды инвестиций в недвижимость? Не могу не отметить, что последнее время кратно усилилась сила информационной пропаганды и манипуляций в интернете. Найти важную, действительно нужную и проверенную профессионалами информацию с каждым днем все сложнее. То девальвация у всех аналитиков каждый год ожидается, то пророчат взлет цен на недвижимость в связи с повышением стоимости пиломатериалов или арматуры (задумайтесь, какой удельный вес в стоимости?), а еще модную фразу повторяют часто «разрыв цепочек поставок» и теперь даже в контексте стоимости недвижимости))) и др. Но самое интересное, все говорят что «печатают»… Где печатают?
Вот он! этот вожделенный тренд, который всем нам так хочется оседлать. Чтобы и в долларах недвижимость выросла, как это случилось с 2000 по кон.2008 года.
Чтобы ответить на выше озвученные вопросы не лишним будет понять причины и обстоятельства прошлого роста. В других странах примерно все похоже, как это ни странно. Но это тема отдельной статьи. Чаще всего я слышала следующие предположения от людей, желающих или уже инвестировавших в недвижимость:
– цена росла из-за девальвации;
– цена росла из-за инфляции;
– цена росла из-за больших цен на нефть;
– цена росла, так как недвижимости не хватает, был высокий спрос;
– недвижимость будет расти всегда и др.
Сейчас мы проверим и выясним, применять ли эти гипотезы в своей стратегии или нет.
КАК УСТРОЕН РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
Для начала не лишним будет понять, а как устроен рынок недвижимости у нас в стране. Кто тут обычно зарабатывает, а кто рискует оказаться в минусе и долгах?
Мне довелось проработать непосредственно в сфере купли/продажи недвижимости несколько лет и даже пройти курсы в ИНКОМе, а затем, участвуя в крупнейших проектах по оценке фин.положения, в том числе девелоперских и инвестиционных компаний, видеть итоги инвестиционной деятельности в этой сфере. За последние 20 лет было 2 периода (см. рис. ниже, области выделены красным), когда цены на недвижимость падали даже в рублях и в это почти никто не верил. Это 2009-2010 и 2015-2016 годы примерно. В это не хотели верить… В долларовом эквиваленте пик роста 2008 не был переписан до настоящего времени.
Когда-то передо мной лежал отчет об оценке активов (доли владения заводами и вспомогательными компаниями) одного из крупнейших застройщиков страны, со стоимостью всех его активов равной 1 руб., и концепция по достройке огромного количества многоэтажек, которые до сих пор полностью не реализованы. Во всей этой ситуации собственник компании заявил, что он потерял контроль над всем своим бизнесом. И это все. Когда мне удавалось пообщаться с разными собственниками-инвесторами и посмотреть бизнес-планы, пришло понимание, что они вообще не проводили никакого анализа и проверки своих инвестиционных (девелоперских) проектов… Ни они, ни даже крупнейший застройщик!))) Все просто – отхватил участок, застроил по максимуму (чтобы выжать больше). Все! Просто идет табличка с денежным потоком и картинки.
«Бизнес-модель» новоявленных инвестиционных фондов в недвижимость и хоть одну их адекватную концепцию мне так и не удалось пока найти ни разу. Кроме рекламных лозунгов и картинок с отдельными предложениями и обещаниями нет ничего… А между тем, избыток новостроек в МО, например, ощущался уже в 2012 году. Меня уже лет 10 мучает вопрос, когда я вижу огромные массивы многоэтажек, особенно в МО и Новой Москве: где все эти люди будут работать?
Рынок недвижимости в нашей стране особенно специфичен и опасен для инвестора тем, что он находится в тесной взаимосвязи с чиновниками и банкирами. Связи эти в большинстве случаев выстраивались десятилетиями, а иногда поколениями. Удивлены? Тогда присмотритесь внимательнее и начинайте обращать внимание на деятельность ключевых фигур. Почему это важно? Задумайтесь, чем закончился уход одного только Лужкова, например. Именно его уход послужил причиной банкротства СУ-155 и смежных компаний (не получая новых контрактов не смогли достроить старые), именно после его ухода знаменитый Дон-строй был спешно продан. В «лидеры» выбились другие. Как это ни странно, но почти у любого застройщика примерно такие связи… Вот, к примеру, руководитель ПИКа очень известен своими связями:
https://rucompromat.com/articles/mezhdu_grefom_i_sobyaninyim_kem_sergey_gordeev_oblozhil_svoy_pik
Теперь подумаем, а кому выгодна и нужна была эта низкая ставка по ипотеке? Неужели власти так сильно стали переживать за наличие достойного жилья у сограждан? Раньше ставки были больше 10% и ничего! Отмечу, что льготная ипотека направлена на жилье в новостройках и ажиотаж действительно произошел именно в этом сегменте больше всего. Это конечно сыграло на руку продавцам вторички, и они смогли выгодно реализовать свои активы. Но больше всего от этого выиграли непосредственно застройщики и банки. Ибо в последние годы продажи падали практически у всех застройщиков, а в самом начале карантина рынок практически встал. И забили тревогу прежде всего застройщики, побежали к своим друзьям чиновникам… Результат всего этого мы увидели. Всю эту «акцию» умышленно или неумышленно еще и всем известные аналитики разрекламировали. Уже несколько лет в народе подогревают страхи о сильной девальвации, а память о сильном росте цен на жилье после 2000 года играет на руку чиновникам, банкирам и застройщикам.
Остановлюсь еще на одной очень важной штуке, которая существовала до введения эскроу-счетов. Это добавленная стоимость. Это еще одна составляющая, которая позволяла ценам расти и частным инвесторам зарабатывать. Покупая квартиру на котловане, инвестор давал свои деньги без процентов и застройщик строил. Таким образом, зарабатывал застройщик (он экономил на процентах) и генерировал добавленную стоимость для себя и инвестора, выражаясь простым языком. В плюсе были оба участника этой сделки. Даже если часть инвесторов брала деньги в кредит у банка, застройщик все равно экономил на процентах. Это было действительно выгодно и многие на этом хорошо поднялись. Появилось и много желающих, возросла конкуренция, от которой также выигрывали потребители и инвесторы. Но появились конечно и злоупотребления, которые всегда появляются там, где есть деньги. Появились обманутые дольщики… Но обратите внимание, как «решилась» эта проблема. Просто ввели эскроу, и теперь в плюсе банки, что в конечном счете не выгодно ни инвесторам, ни конечным потребителям. А частные застройщики, продолжают уходить с рынка, так как не в силах конкурировать с около-чиновничьими компаниями-застройщиками и благоустроителями…
Сколько банк теперь зарабатывает на кредитовании стройки? Захлебнутся можно… Это практически денежный поток от всех квартир, который должен покрыть застройщик. Частный инвестор остался за бортом.
Тема с введением эскроу-счетов немного подстегнула спрос, но ажиотажа не вызвала. И тут сработало правило цифр и банальная психология. Граждане, опасаясь девальвации и веря (по инерции) в вечную доходность и прибыльность недвижимости побежали скупать все без разбору при снижении ставки по вкладам и понимании, что сейчас ставка низкая как никогда… Многие набрали недвижимости на кредитные средства. Задумайтесь, а смогут ли они вообще заработать, если ставки останутся низкими (ипотечную уже собираются зафиксировать до 2030 года, например)?
ПРИЧИНЫ РОСТА 2000-2008 в USD
Цена росла из-за девальвации?
В 2009 году после обрушения курса рубля цены на недвижимость резко устремились вниз. В конце 2014 года курс рубля по отношению к доллару США вырос в 2 раза, а в моменте еще выше. Разве выросли цены на недвижимость? Даже рублевые опять не выросли, а плавно сползали вниз несколько лет. При чем цены на недвижимость в рублях резко устремились вверх, начиная примерно с весны 2014 года, а девальвация произошла в конце 2014 года. Ничего не напоминает? Тогда триггером для роста цен на недвижимость были также санкции, отток капитала, и конечно же страх девальвации на фоне снижающихся цен на нефть. Итог ниже:
Рис.2 Цены в руб. за метр квадратный, Москва (сен.2014 – сен. 2017)
Источник: irn.ru
Цена росла из-за инфляции?
Посмотрим на интересующий нас период 2000-2008 и +/- пару лет. Преимущественно сильной инфляции в этот период не зафиксировано. Она снижалась после шоковых 98/99, период был даже весьма спокойным в плане инфляции. Конечно она ощущалась, но сильнее всего в других товарах. Посмотрите внимательно на графики ниже.
Мы рассмотрели 2 основные гипотезы. Рост курса рубля и инфляция не влияют на стоимость недвижимости. На просторах интернета можно встретить графики зависимости стоимости жилья и стоимости нефти, динамики индексов РТС и Мосбиржи и много разных данных, включая себестоимость. Но ответа на главный вопрос мы не получим. Ведь стоимость нефти была высокой и после длительного периода роста цен до 2009 (цены держались высокими с 2011 до середины 2014) но цены на недвижимость не продолжили стабильный рост по тренду в USD. А сейчас, при росте мировых цен на нефть может и обратная росту ситуация быть. Законтрактованность в нефтегазовой отрасли РФ падает, следовательно, количество экспорта в натуральном выражении снижается. Мягкое эмбарго давно в действии, а тут уже Иран готовится нарастить экспорт нефти и ему это разрешили… Еще верите в грядущий рост недвижимости по причине высоких цен на нефть? Или высокой инфляции? Ответ на вопрос о причинах и высокой степени роста стоимости недвижимости в период с 2000 по 2008 года лежит немного глубже, и он вполне очевиден на мой взгляд.
Рис. Динамика номинальной денежной массы и инфляции
Источник: blinov.whotrades.com
Вот он! Двигатель реального роста, уверенного роста по тренду, даже в USD. Именно темп роста денежной массы позволил расти ценам на недвижимость в USD и не только им, а и фондовому рынку, например. Многие процессы и явления в экономиках тесно связаны с денежной массой и не могут развиваться при низких темпах роста денежной массы. На этом графике невооруженным взглядом заметно, что темп роста денежной массы был высоким до 2008 примерно, а потом резко замедлился. Что это значит? А значит это, что тогда «прирастал жирок». Причины высоких темпов роста денежной массы и вероятность их повторения в нашей с Вами истории жизни в текущих условиях – очень дискуссионный вопрос и тема не одной статьи. На графике выше также видны спады, в которых как раз падала даже рублевая стоимость цен на недвижимость (выделены красным). О них я уже говорила выше.
Что получается сейчас? Прикину даже пандемийный период – не вижу роста. «Печатают» говорите? Динамика роста денежной массы на 01.04.2021 по отношению к 01.04.2020 – 11,3% всего-навсего…
Источник: https://cbr.ru/statistics/ms/
Повторится ли рост реальной денежной массы в РФ? Точнее говоря есть ли условия, для повторения таких темпов роста денежной массы, какие сложились примерно с 2000 по 2008 годы? Пока их не видно. Кроме того, в период с 2000 по 2008 годы индекс доллара снижался историческими темпами. Сейчас индекс доллара снижается, но не такими темпами и ситуация в финансово-экономическом плане совсем иная.
Мою гипотезу и выводы можно при желании проверить и на других странах. Могут быть разными немного параметры (это как норма рентабельности в разных отраслях), но взаимосвязь очевидна. Всем известно, что США нарастил М2 исторически высокими темпами. Т.е. темпы роста денежной массы резко ускорили именно за последний год. Итог – рост цен на жилье в США стал рекордным за последние 15 лет, о чем свидетельствует индекс Кейса Шиллера:
https://www.kommersant.ru/doc/4827361
Если Вам тяжело вникнуть в экономическую ситуацию и мониторить рынки, то есть один простой и надежный индикатор, предшествующий росту цен на недвижимость. Открою Вам еще один небольшой секрет – это ставка аренды. Это знают практически все риэлторы и опытные инвесторы в сфере недвижимости. Когда вы видите стабильно высокий рост ставки аренды – это предвестник серьезного роста цен на объекты недвижимости. Причины могут быть разными, но в результате будет рост. Главное, не перепутать его с сезонным ростом.
Вывод:
- Эмоциональные действия на любом рынке приводят к потерям… Не спешите. Подумайте, как и когда вы будете выходить из сделки, а если планируйте сдавать, будут ли у вас всегда арендаторы и кто они.
- Покупка в инвестиционных целях сейчас более рискованна, чем в начале 2010-х. Выбирайте точечно, рассматривайте регионы или отдельные объекты в мегаполисах более детально, особенно важно увидеть возможность повышения темпов роста стоимости метра (Москва, например, уже замедлилась по темпам и перегрета в целом).
- Недвижимость действительно растет, когда растет экономика страны (не курс нефти, а именно основные показатели экономического роста, включая реальные доходы населения и темпы роста денежной массы). Держим этот пунктик на контроле.
- Арендные ставки в большинстве регионов России не растут уже долгое время. Можно ли говорить о текущем росте цен на жилье, как долгосрочном тренде? Нет. Если только отдельно взятый регион смотреть…
- Риски банкротств растут, нависает просрочка. До каких масштабов это дойдет и будут ли выкупать? Держим на контроле вместе с мониторингом денежно-кредитной политики.
- Сейчас самое время продавать, особенно старый фонд.
- Пассивно получать высокий доход от всех видов недвижимости уже не получится. Нужно активно принимать участие, как-то улучшать, разработать и внедрить концепцию по максимальному извлечению прибыли и т.д.
P.S. все вышесказанное является частным мнением автора. Делитесь своими наблюдениями в сфере недвижимости и опытом