Резюме:
- В России площадь жилья на душу населения значительно ниже, чем в других странах: 27 квадратных метров против 39 во Франции, 47 в Германии, 68 в США.
- Спрос на недвижимость в России высок. Неудовлетворенный спрос может в ближайшие 5 лет превысить предложение вдвое.
- 17,8 млн домохозяйств (~ 50 млн человек) планируют улучшить свои жилищные условия в 5-летней перспективе.
- Потенциал роста ипотечного портфеля к ВВП только до уровня Польши составляет более 100%.
- Крупнейшие российские девелоперы получают выгоду от тенденций на рынке недвижимости. В частности, Самолет является одним из них.
В России проникновение жилья значительно ниже, чем в других странах: жилищная площадь на душу населения составляет 27 квадратных метров против 39 во Франции, 47 в Германии, 68 в США.
Это фундаментальная причина будущего роста рынка.
Спрос на недвижимость в России высок.
Около трети населения планирует улучшить свои жилищные условия.
По данным госкомпании Дом.РФ, 17,8 млн семей (около 50 млн человек) в России планируют улучшить свои жилищные условия в 5-летней перспективе, из них:
- 7,1 млн семей планируют купить или построить индивидуальный дом,
- 6,3 миллиона семей хотят купить квартиру.
При покупке даже средней недвижимости спрос на 5 лет составит более 740 миллионов квадратных метров (из расчета 20 квадратных метров на человека).
Предложение почти вдвое меньше
За последние 5 лет ежегодный ввод жилья составил около 80 миллионов квадратных метров (~ 400 миллионов квадратных метров за 5 лет).
Прогнозируемый спрос на недвижимость
Недостаток ввода недвижимости составит около 340 миллионов квадратных метров на 5 лет.
Превышение спроса над предложением, как правило, приводит к росту цен на квартиры.
В России низкий уровень проникновения ипотеки
Низкий уровень проникновения ипотеки обуславливает рост рынка как в натуральном выражении, так и в ценах за квадратный метр.
Ипотека – серьезный стимул для рынка недвижимости. Ипотека значительно увеличивает доступность жилья.
По данным Сбербанка, в России потенциал роста ипотечного портфеля к ВВП только до уровня Польши составляет более 100%.
Кроме того, недвижимость в России довольно доступна по цене.
По данным Института экономики города, к концу 2020 года рынок недвижимости России стал более доступным.
Российская недвижимость – одна из самых доступных в мире по коэффициенту доступности жилья, рынок может продолжить рост.
К концу 2020 года коэффициент доступности жилья увеличился до 3,33 (показатель показывает, через сколько лет среднее домохозяйство может приобрести дом).
Коэффициент доступности жилья
С 2008 года индекс доступности жилья неуклонно снижается – с 5,29 до 3,33.
При этом для сравнения : в США индекс доступности жилья составляет 4,2, в Канаде – 5,4, а в Гонконге – 20,7.
Кто больше всего выиграет от роста рынка недвижимости в России?
Основными бенефициарами можно считать крупных девелоперов.
В России 4 публичных застройщика – ПИК (PIKK), Самолет (SMLT), ЛСР (LSRG), Эталон (ETLN). Самолет и ПИК выглядят наиболее привлекательно благодаря своему масштабу и потенциалу роста.
На сегодняшний день ПИК является девелопером №1 в России, однако руководство «Самолета» уже заявило о своих целях догнать и обогнать ПИК в течение нескольких лет. В связи с введением эскроу-счетов * рынок недвижимости в России активно консолидируется – с рынка уходят мелкие девелоперы, а крупные увеличивают свою долю и развивают бизнес. Процесс консолидации приводит к финансовому росту результатов крупных девелоперов.
* Счет условного депонирования – это специальный банковский счет, на котором хранятся деньги до выполнения определенных обстоятельств. Покупатель квартиры кладет деньги на счет эскроу, а продавец (в нашем случае застройщик) может забрать их только при выполнении условий, заранее оговоренных в договоре. Счета условного депонирования снижают риски незавершенного строительства. Для мелких разработчиков работа с escrow дороже, чем для крупных.
Рост рынка недвижимости – фундаментальная тенденция в России.