19 ноября 2021 года на Московской бирже начались торги фондом недвижимости FXRE. Фонд позволяет инвестировать в американские REIT — в составе представлено более 120 акций компаний сектора недвижимости. Общий уровень расходов первого ETF недвижимости на российском рынке — всего 0,6%. Фонд позволяет вдвое снизить налогообложение дивидендов по REIT.
Мы уже обращались к теме REIT этой осенью в нашей статье и подкасте. Пришло время перейти от слов к действиям — теперь любой инвестор в России может получить доступ к американским трастам недвижимости с помощью нового FinEx ETF.
Главные преимущества FXRE
- Диверсификация инвестиционного портфеля.
- Экономия на налогах: налоговая ставка на дивиденды 15% за счет ирландской «прописки» ETF. По отдельным REIT ставка налога на дивиденды составляет 30%, и ее не получится снизить. Отметим, что фонд не выплачивает дивиденды. Полученные от REIT дивиденды реинвестируются в портфель фонда.
- Низкая комиссия (0,6% в год). Это самый низкий уровень расходов биржевого фонда акций на российском рынке (включая все ETF и БПИФ).
- Низкий порог входа по сравнению с отдельными REIT, при этом ETF — это инвестиции сразу в сотни объектов недвижимости, что позволяет снизить риски.
За каким индексом следует FXRE
Новый ETF отслеживает индекс Solactive GPR United States REIT ex Timber and Mortgage. Его корреляция с основным индексом REIT — FTSE Nareit All Equity REITs, который при расчете использует цены всех публичных трастов недвижимости США, равна 0,9983 (данные взяты за последние 10 лет в долларах США).
У индекса Solactive есть несколько интересных особенностей. Во-первых, в индекс могут входить только акции американских трастов недвижимости, которые удовлетворяют требованиям Налогового управления США (IRS) и претендуют на применение льгот, позволяющих избегать двойного налогообложения доходов. Другими словами, в индекс включаются только биржевые REIT, которые получили соответствующий статус.
Во-вторых, из множества обращающихся американских REIT исключаются Timber REIT и Mortgage REIT — это компании, чей доход как минимум на 60% формируется за счет вложения в леса или ипотечные кредиты соответственно.
Веса компаний в индексе определяются классическим способом: на основе показателей рыночной капитализации эмитентов с учетом доли бумаг, находящихся в свободном обращении (free float).
Индекс ребалансируется ежеквартально. Подробная методология индекса опубликована на сайте Solactive.
Чем Solactive отличается от других индексов и ETF на американский рынок REIT
Мы сравнили составы некоторых ETF на REIT с индексом Solactive, в который включены более 120 ценных бумаг. Для этого мы выбрали топ-30 компаний, входящих в Solactive GPR United States REIT ex Timber and Mortgage и составляющих 70% его портфеля. Наибольший вес имеют компании из коммуникационной сферы и инфраструктуры беспроводной связи (к примеру, American Tower Corp, Prologis, Crown Castle International Corp), а также трасты, которые инвестируют и управляют логистическими объектами, торговыми центрами и центрами обработки данных (Simon Property, Public Storage и другие).
Несмотря на заметную схожесть составов, они не полностью идентичны. Например, в портфеле Solactive, в отличие от других индексов, представлены фонды недвижимости, инвестирующие в объекты альтернативных источников энергии и в казино, владеющие и управляющие тюрьмами. Это способствует диверсификации активов в портфеле и позволяет получить доступ к большему числу сегментов рынка через ETF.
Сравнение составов ETF на REIT и индекса Solactive, топ-30 бумаг индекса
ETF на REIT от iShares значительную долю портфеля оставляют за специализированными трастами, которые могут инвестировать и управлять образовательными учреждениями, кинотеатрами, сельхозугодьями и другими типами недвижимости, не относящимися к стандартной классификации. Не отстают и секторы жилой и промышленной недвижимости, в то время как доля ипотечных REIT не превышает 5% и встречается лишь в одном крупном ETF из нашей подборки.
Доля секторов REIT в ведущих ETF
Примечание: для сравнения мы используем классификацию Russell (FTSE) — она отличается степенью детализации от той, которую предлагает Solactive (отражена на странице нового фонда и в презентации).
Какую доходность приносят индексы и ETF на недвижимость
Из-за своего разнообразия индексы и, следовательно, ETF на недвижимость имеют разные характеристики риска и доходности. Если посмотреть на их доходность за последние 10 лет, то среднестатистический доход составил 156,3% в долларах США (или 9,8% годовых). Они показали высокую среднегодовую волатильность в 19,2% и максимальную просадку до -44%. Вполне ожидаемо, что коэффициенты Шарпа и Сортино были меньше единицы (эти показатели измеряют риск и доходность портфеля, чем они выше, тем больший доход получает инвестор на 1 единицу риска).
Однако за последний год индексы недвижимости продемонстрировали выдающиеся результаты: 48,9% доходности при волатильности 15,8%. Показатели Шарпа и Сортино значительно превысили единицу: для индекса Solactive, за которым следует новый фонд FXRE, коэффициент Шарпа составил 2,90, Сортино — 4,37.
Общая динамика доходности индексов за различные периоды
В чем преимущества FXRE
Диверсификация. Недвижимость, несмотря на разногласия по этому вопросу, относится скорее к отдельному классу активов. В пользу этого аргумента выступают как отличительные особенности формы собственности и бизнеса, так и низкая корреляция с широкими рынками акций. Подробнее об этом мы писали в обзоре.
Налоговая эффективность. В соответствии с налоговым законодательством c российского инвестора в американские трасты недвижимости удерживается налог в размере 30% от начисленных дивидендов. От этого налога не спасет даже заполненная форма W-8BEN, так как REIT — это исключение из общего правила.
Но снизить налог все-таки можно, если инвестировать в FXRE. Установленная ставка по налогу на дивиденды для нерезидентов США, зарегистрированных в Ирландии (как, например, FinEx), — 15%, а для нерезидентов из России (если покупать REIT напрямую) — 30%. Таким образом, проблема высокого налогообложения REIT для FXRE неактуальна.
Простые расчеты показывают, что, вкладываясь в ETF, инвестор из России будет зарабатывать больше, чем аналогичный инвестор, решивший самостоятельно собирать полный портфель американских equity REIT. Средняя дивидендная доходность REIT — 3%. Экономия в 15% от этой величины — 0,45% в год.
Низкая комиссия. Общая комиссия фонда (Total Expense Ratio, TER) — 0,6% в год. Это очень низкий уровень расходов для фонда акций на российском рынке. Кроме того, если мы возьмем комиссии ЗПИФ недвижимости крупнейших российских УК, то увидим, что они составляют от 2,5 до 7,5%. При этом могут быть скрытые комиссии. К примеру, ЗПИФН «Сбер — Арендный бизнес 7», инвестирующий в коммерческую недвижимость, имеет суммарную комиссию за управление и инфраструктуру в размере не более 6,5% в год. При этом все другие расходы (юридические, судебные, маркетинговые и прочие) не могут превышать 50%. Аналогичным образом выстраивается система вознаграждения и у других ЗПИФН.
Низкий порог входа. Стоимость одной акции FXRE близка к 72 рублям. Сравним ее со стоимостью бумаг отдельных REIT, которые доступны россиянам на Санкт-Петербургской бирже. Так, средняя цена акции US REIT — почти 4 тысячи рублей, а одна акция компании SBA Communications Corporation, оператора вышек беспроводной связи, стоит 334 доллара США, или 24 тысячи рублей.
При этом, чтобы собрать портфель с теми же долями, что в FXRE, инвестору придется вложить более 500 тысяч долларов США. Даже теоретически через биржу СПб это сделать невозможно — на ней торгуются лишь 51 REIT, а в FXRE их 130.
Какую долю в портфеле может занимать FXRE
Чтобы определить оптимальную долю недвижимости в инвестиционном портфеле, мы традиционно рекомендуем отталкиваться от срока инвестирования и риск-профиля. Универсальных портфелей не существует, но есть несколько успешных примеров распределения активов с использованием фондов недвижимости, один из них — портфель Дэвида Свенсена, легендарного генерального директора по инвестициям (эндаумента) Йельского университета. Его портфель состоит из 30% акций США, 15% акций развитых рынков, 5% акций развивающихся рынков, 20% REIT, 15% гособлигаций США и 15% TIPS, гособлигаций США с защитой от инфляции.
Портфель Свенсена, если составить его из фондов FinEx ETF
Мы можем повторить портфель Свенсена с помощью фондов FinEx. Используем для этого FXUS, FXDM, FXCN, FXTB, FXTP и новый фонд на REIT — FXRE.
Среднегодовая доходность и риск фондов FinEx в составе портфеля за последние 10 лет, USD
Корреляция нового фонда FXRE с рынком акций США будет выше, чем корреляция с индексом развитых стран без США, — 0,74 и 0,48 соответственно. Другие ETF, входящие в состав портфеля, слабо коррелируют с фондом FXRE, что повышает эффект диверсификации. Рынок гособлигаций имеет негативную, близкую к 0, корреляцию с рынком недвижимости, а FXCN всего лишь 0,19.
Корреляция между фондами FinEx в составе портфеля за последние 10 лет, USD
Возьмем исторические данные индексов фондов FinEx и проведем бэктест портфеля Свенсена с заданными весами.
Динамика сбалансированного портфеля Свенсена за 10 лет
Как мы видим, доход портфеля за 10 лет составил 161% (10,05% годовых). Несмотря на сильное падение в 2020 году в связи с пандемией COVID-19, портфель быстро начал восстанавливаться и достиг новых максимумов в 2021 году.
Теперь проверим влияние изменения весовых долей FXRE в портфеле на его основные показатели. Чем выше доля FXRE, тем доходнее портфель. При этом максимальная просадка и уровень риска тоже увеличиваются. Впрочем, полезно помнить, что рынок недвижимости цикличен, а значит, 10 лет — недостаточно длительный период, чтобы делать долгосрочные выводы.
Коэффициенты сбалансированных портфелей за 10 лет
В поиске оптимального веса FXRE в сбалансированном портфеле Свенсена мы пришли к выводу, что добавление до 20% нового фонда FXRE в инвестиционный портфель может привести к большей доходности. При этом инвестор берет на себя более высокий риск — именно поэтому важно учитывать риск-профиль и толерантность к рыночным потрясениям.
Альтернативный взгляд на долю FXRE в портфеле предлагает модель Wilshire Funds Management Glide Path Model. В соответствии с методологией, опубликованной Nareit, доля REIT может быть определена в зависимости от количества лет до пенсии. Такой подход аналогичен стратегии, которую применяют в управлении сбалансированными фондами с целевой датой (target date funds).
Оптимальная доля REIT в портфеле в зависимости от возраста инвестора (модель Wilshire Funds Management)
В ходе исследования Wilshire Wealth Management подсчитали, что оптимальное распределение средств между глобальными фондами REIT и другими компаниями, занимающимися недвижимостью, еще выше, чем показано выше. Аналитики компании предлагают вкладывать больше 15% в фонды REIT для инвестора с инвестиционным горизонтом в 45 лет, постепенно снижать вес до 7%+ при выходе на пенсию.
Выводы
- FXRE — полезный инструмент для диверсификации инвестиционного портфеля, фонд открывает доступ к новому классу активов — американской недвижимости.
- С помощью FXRE инвестор экономит на налогах. При покупке акций американских REIT отдельно ему придется платить 30% налога на высокие дивиденды, в случае с FXRE — ставка налога составит лишь 15% (в два раза меньше). После выплаты налога полученные от REIT дивиденды реинвестируются, что приводит к росту стоимости активов фонда, а значит и к росту цены его акций.
- Удобная стоимость одной акции позволяет тонко настраивать долю недвижимости в инвестиционном портфеле любого размера.
- Существует множество подходов к оценке оптимальной доли REIT в портфеле, но инвестору необходимо самостоятельно определить ее размер, исходя из сроков инвестирования, толерантности к риску и других важных параметров. Протестировать инвестиционные портфели с FXRE на исторических данных можно с помощью нашего конструктора портфеля (если фонд там еще не появился, наберитесь терпения — скоро мы его добавим).